Сразу оговорюсь, я не журналист, красиво излагать не умею, но пишу с точки зрения законодательства и как «оно есть».
Недобросовестные застройщики, для того что бы избежать ответственности перед теми, кто вложил свои средства в строительство и приобретение в собственность жилья, всё чаще используют новую «старую» схему обхода ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — создание Жилищно-строительного кооператива.
Суть ЖСК заключается в том, что граждане, объединив свои денежные средства (паевые взносы), организовав ЖСК или вступив в него, через правление ЖСК и его председателя участвую в строительстве жилья для собственных нужд.
Всё вроде просто, остаётся ждать заветных квадратных метров.
Но вдруг, как гром среди ясного неба: «Строительство заморожено, денег нет, застройщик банкрот, граждане пайщики – до свидания, а лучше: «Прощайте, ибо мы вас простили!».
Если Вы читаете эту статью – либо Вы такое уже услышали, либо в Вас закрадываются подозрения или раздумываете о вступлении в ЖСК.
И возникают вопросы: «А что случилось? А где желанное жильё? А где деньги?».
Попробуем разобраться в этом вопросе.
Что бы этого не случилось, рекомендуем обратить Ваше внимание на нежеследующее и помнить, что ещё не всё потеряно.
«Серые» схемы увода денежных средств через ЖСК.
Застройщик (кто организует всё строительство), имея в собственности или аренде земельный участок под строительство, привлекает инвесторов, т. е. тех, кто будет оплачивать строительство, и подрядчиков – кто непосредственно осуществляет строительство, начиная от оформления разрешительной документации и до сдачи дома в эксплуатацию. Подрядчиком нередко выступает и добросовестная организация, к тому же имеющая определённый авторитет в кругах строителей.
Застройщик через подставных лиц организует ЖСК. Почему ЖСК а не «долёвка»? А потому, что ответственность Застройщика по Ф№ «Об участии в долевом строительстве» в этом случае не наступает, даже Закон о защите прав потребителей не применить, т. к. отношения члена ЖСК и ЖСК регулируются только Уставом ЖСК и положениями Жилищного кодекса о жилищно-строительных кооперативах.
В итоге, деньги пайщиков через ЖСК уходят в другие организации, а сам ЖСК отвечает перед членами кооператива только тем имуществом, которое они сами и внесли и, либо просят с Вас ещё взносы, или ЖСК признаётся банкротом (иногда ликвидируется).
На что следует обратить внимание.
Вполне может быть не соблюдена процедура создания самого ЖСК или (и) принятия в члены ЖСК.
В соответствии со ст. 121 ЖК РФ, что бы стать членом ЖСК, необходимо соблюдение следующих условий:
1). Подать заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
2). Утверждение решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
3). Уплатить вступительный взнос.
Не соблюдение хотя бы одного из условий, является основанием того, что Вы не будете являться членом кооператива. В этом случае, если паевой взнос внесён, договор пая заключен, то правоотношения подпадают под строительный подряд и, соответственно, под Закон о защите прав потребителей. Это может быть переквалификация договора о внесении паевых взносов в договор подряда или вообще недействительность (ничтожность) сделки (признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки).
В этом случае, у Вас есть шансы «нажать» на ЖСК как на подрядчика и привлечь Застройщика как солидарного должника на стороне подрядчика и истребовать неосновательное обогащение.
Следует осторожно применять «Истребование имущества из чужого незаконного владения» — виндикационный иск. По нему можно истребовать только индивидуально-определенную вещь (например, квартиру, дом), но не денежные средства.
Часто, член кооператива оформляет доверенность на имя Председателя ЖСК на ведение деятельности во исполнение целей ЖСК (ведение переговоров, заключение договоров от имени ЖСК, иное). С одно стороны это возможность оперативно осуществлять хозяйственную деятельность без созыва общего собрания, с другой стороны – Вы не можете проследить с кем, на каких условиях заключены договоры. Председатель ЖСК и Правление могут вытворять всё что угодно.
Можно ли расторгнуть такие договоры или признать их недействительными (ничтожными)?
Давайте уточним, что такое доверенность.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В нашем случае, обязательно нотариальное заверение доверенности, либо заверена лицом, имеющим такое полномочие.
При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Если доверенность оформлена ненадлежащим образом, и Вы в дальнейшем не одобрили сделку, то сделка (договор) считается незаключенной. Соответственно, стороны сделки должны возвернуть всё полученное по такой сделке.
И не забываем о сроках исковой давности.
В случае же ликвидации ЖСК, применяются нормы Гражданского Кодекса, в соответствии с которыми, всё имущество кооператива, после расчета с кредиторами, передается участникам ЖСК пропорционально их паям. Все договоры ЖСК с иными лицами прекращаются, соответственно, всё неисполненное по сделкам возвращается в кооператив и, в дальнейшем, его учредителям (участникам).
Ну а если Вы являетесь членом ЖСК и это надлежащим образом оформлено, в случае, если строительство прекращено или по иным основаниям, Вы можете отстаивать свои права путем переизбрания Правления и Председателя правления. При невозможности переизбрания руководства ЖСК, Вы можете выйти из кооператива и требовать возврата своего пая, в том числе, у третьих лиц.
Уточню, всё изложенное выше носит рекомендательный характер, и каждый случай необходимо рассматривать отдельно.

С уважением, «Уралфемида». http://uralfemida.ru